La location-gérance est un contrat par lequel le propriétaire d'un fonds de commerce en confie l'exploitation à un locataire-gérant, qui l'exploite à ses risques contre une redevance. Ce montage permet de garder le fonds sans l'exploiter soi-même, ou de tester une activité avant de l'acheter.
La location-gérance désigne un contrat par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce en confie l’exploitation à un tiers moyennant le paiement d’une redevance. Ce mécanisme juridique, encadré par les articles L144-1 à L144-13 du Code de commerce, sépare la propriété du fonds et sa gestion quotidienne. Il concerne aussi bien les commerces de proximité que les entreprises artisanales ou industrielles.
Conditions et obligations de la location-gérance
Le propriétaire du fonds devait autrefois avoir exploité le commerce pendant au moins deux ans avant de pouvoir le mettre en location-gérance, sauf dérogation judiciaire. Selon la loi du 19 juillet 2019 de simplification du droit des sociétés, cette condition d'exploitation préalable a été supprimée. Le contrat précise la durée, le montant de la redevance et les obligations respectives des parties. Le locataire-gérant exploite le fonds à ses risques et gère librement l’activité commerciale, les stocks et le personnel. Il assume les dettes d’exploitation nées pendant la durée du contrat.
Publicité et solidarité du propriétaire
La publication du contrat n'est pas une simple formalité. Tant qu'elle n'a pas été faite, et pendant un délai de six mois après celle-ci selon l'article L144-7 du Code de commerce, le propriétaire du fonds reste solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par ce dernier pour l'exploitation. Le locataire-gérant doit en outre s'immatriculer au registre du commerce et des sociétés et faire figurer sa qualité de locataire-gérant sur ses documents commerciaux. Ces règles protègent les fournisseurs et les clients, qui doivent savoir avec qui ils traitent.
Sur le plan fiscal, les redevances perçues par le propriétaire sont imposées comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le locataire-gérant déclare ses propres résultats d’exploitation. La TVA s’applique sur la redevance si le propriétaire est assujetti. Le contrat doit être publié dans un journal d’annonces légales dans les quinze jours suivant sa signature, sous peine d’inopposabilité aux tiers. Cette publication protège les créanciers en les informant du changement d’exploitant.
Location-gérance ou bail commercial : bien distinguer
Le bail commercial porte sur les murs, c'est-à-dire le local, alors que la location-gérance porte sur le fonds de commerce, avec sa clientèle, son nom, son matériel et parfois son droit au bail. Un même commerçant peut donc être à la fois locataire des murs au titre d'un bail commercial et donner son fonds en location-gérance. À la fin du contrat, le locataire-gérant n'a pas droit au renouvellement ni à une indemnité d'éviction, contrairement au titulaire d'un bail commercial : le fonds revient à son propriétaire.
Pour qui ce montage est-il intéressant ?
- Le commerçant qui part à la retraite ou change d'activité sans vouloir vendre tout de suite.
- Les héritiers d'un fonds qui souhaitent le conserver sans l'exploiter eux-mêmes.
- Le futur repreneur qui veut tester l'activité avant un achat, parfois avec une promesse de vente à la clé.
Sur le plan patrimonial, la redevance s'ajoute aux autres revenus du propriétaire et relève d'une logique proche de celle des revenus locatifs, même si le régime diffère de celui de la location meublée et de son régime fiscal. Pour ceux qui envisagent d'autres placements, la page sur les avantages fiscaux de l'investissement locatif présente des solutions complémentaires.