Le bail commercial encadre la location d’un local destiné à l’exploitation d’un fonds de commerce, d’un fonds artisanal ou d’une activité industrielle. Sa durée minimale est de 9 ans, avec une possibilité de résiliation triennale par le locataire (d’où le terme de bail « 3-6-9 »). Le bailleur ne peut résilier le bail en cours qu’à l’expiration de chaque période triennale et sous conditions strictes.
Fixation et révision du loyer
Le loyer initial est librement fixé par les parties lors de la conclusion du bail. Sa révision intervient tous les trois ans, encadrée par l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). La variation ne peut excéder la hausse de l’indice de référence, sauf modification notable des facteurs locaux de commercialité (travaux d’urbanisme, ouverture d’un transport en commun).
Le droit au renouvellement protège le locataire commercial. Si le bailleur refuse de renouveler le bail, il doit verser une indemnité d’éviction dont le montant correspond à la valeur du fonds de commerce augmentée des frais de déménagement et de réinstallation. Cette indemnité peut atteindre plusieurs années de chiffre d’affaires. Le locataire dispose aussi du droit de céder son bail à l’acquéreur de son fonds, sans que le bailleur puisse s’y opposer sauf clause contraire validée judiciairement.