Vendre une maison génère une plus-value lorsque le prix de cession dépasse le prix d’acquisition majoré des frais. Cette plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Le calcul tient compte de la durée de détention : des abattements progressifs s’appliquent à partir de la sixième année, jusqu’à une exonération totale au bout de 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Le détail du calcul figure dans notre page sur l’imposition de la plus-value immobilière et ses abattements.
Surtaxe sur les plus-values élevées
Au-dessus d’un certain montant, la facture s’alourdit. D’après Service-Public, une taxe supplémentaire frappe la plus-value imposable qui dépasse 50 000 €, avec un taux compris entre 2 % et 6 % selon l’importance du gain. Elle ne touche ni les ventes exonérées ni les cessions de terrains à bâtir. Ce seuil s’apprécie après abattements pour durée de détention : une maison gardée longtemps y échappe souvent.
Exonérations de plus-value immobilière
La résidence principale bénéficie d’une exonération totale de plus-value, sans condition de durée d’occupation. Le bien doit constituer la résidence habituelle et effective du vendeur au jour de la cession. Les résidences secondaires ne profitent pas de cet avantage, sauf si le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre dernières années et réinvestit le produit dans l’achat d’une résidence principale dans les 24 mois.
Cette exonération sur un logement secondaire ne joue qu’une seule fois. Elle n’est pas automatique : le vendeur la demande, et une mention est portée dans l’acte de vente. Autre cas prévu par l’administration : un bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 € échappe lui aussi à l’imposition, ce qui concerne surtout les petites dépendances, garages ou parcelles.
Démarches fiscales lors de la vente
Côté démarches, le notaire calcule la plus-value, prélève l’impôt dû et verse le solde au vendeur. Il dépose la déclaration 2048-IMM auprès du service de publicité foncière. Le vendeur doit aussi fournir les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz) à l’acquéreur. Ces documents conditionnent la validité de la vente et engagent la responsabilité du propriétaire en cas d’information erronée ou manquante.
En amont, la vente passe souvent par un mandat confié à une agence immobilière, puis par un compromis de vente avec ses clauses et délais. C’est à ce stade qu’il est utile de signaler au notaire une éventuelle exonération, pour qu’elle figure dans l’acte définitif.
Questions fréquentes sur la fiscalité de la vente d’une maison
Qui paie l’impôt sur la plus-value lors de la vente ?
C’est le vendeur, mais il n’a rien à verser lui-même : le notaire établit la déclaration et règle l’impôt aux services de la publicité foncière, en le déduisant du prix reçu.
La vente de sa résidence principale est-elle imposable ?
Non. La plus-value tirée de la vente de la résidence principale est exonérée, quelle que soit la durée d’occupation, à condition que le logement soit bien la résidence habituelle du vendeur au jour de la cession.
À partir de quel montant s’applique la surtaxe ?
Elle s’applique lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €, avec un taux progressif de 2 % à 6 %.
