Acheter un appartement implique des frais et des taxes qui s’ajoutent au prix affiché. Les frais de notaire représentent entre 7 et 8 % du prix dans l’ancien, contre 2 à 3 % dans le neuf. Cette différence s’explique par les droits de mutation, dont le montant varie selon le département. Anticiper ces coûts évite les mauvaises surprises au moment de boucler le plan de financement.
Fiscalité applicable à l’acquisition
Dans le neuf, l’acquéreur paie la TVA (20 %) incluse dans le prix de vente, ainsi que la taxe de publicité foncière réduite. Certaines zones éligibles à la TVA réduite à 5,5 % permettent aux ménages modestes d’accéder à la propriété à moindre coût. Dans l’ancien, les droits de mutation constituent l’essentiel des frais de notaire. Ils se décomposent en taxe départementale, taxe communale et frais d’assiette, pour un total d’environ 5,8 % du prix là où la part départementale reste à son ancien plafond.
Des droits de mutation relevés dans de nombreux départements
Les droits de mutation d’un achat d’appartement ancien ont changé avec la loi de finances pour 2025. Selon Service-Public.fr, les départements appliquaient jusque-là un taux compris entre 3,8 % et 4,5 % ; depuis le 1er avril 2025, ils peuvent relever ce plafond de 0,5 point, soit 5 % du prix de vente. Une partie d’entre eux l’a voté, d’autres non : la facture finale dépend donc de l’adresse du bien. Les primo-accédants, définis comme les acquéreurs qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années, échappent à cette hausse. Le notaire chiffre le montant exact dès le compromis, et un écart de quelques milliers d’euros entre deux départements voisins n’a rien d’exceptionnel pour un même prix.
Les autres frais à prévoir le jour de la signature
Le coût d’un achat d’appartement ne s’arrête pas aux droits de mutation. Plusieurs postes s’ajoutent au budget et méritent d’être chiffrés avant de faire une offre :
- la garantie du prêt : hypothèque, privilège de prêteur de deniers ou caution d’un organisme spécialisé, dont les frais varient selon la formule retenue par la banque ;
- les frais d’agence, lorsqu’ils sont à la charge de l’acquéreur, à vérifier dans l’annonce et le mandat ;
- la taxe foncière de l’année, que l’acte prévoit le plus souvent de répartir entre vendeur et acheteur au prorata du temps de détention ;
- les charges de copropriété et les éventuels travaux déjà votés en assemblée générale, que le compromis doit attribuer clairement à l’une des parties.
Un appartement en copropriété ancienne demande aussi de lire le plan pluriannuel de travaux et le diagnostic de performance énergétique : un logement mal classé peut appeler une rénovation énergétique et ses aides dans les années qui suivent l’achat, ce qui pèse sur le budget réel.
Les aides fiscales pour les primo-accédants
Plusieurs dispositifs allègent la facture pour les primo-accédants. Le prêt à taux zéro finance de 20 % à 50 % du prix d’un appartement neuf selon les revenus (10 % à 30 % pour une maison), sur tout le territoire depuis avril 2025 selon Service-Public.fr. Dans l’ancien, le prêt à taux zéro reste réservé aux communes moins tendues et suppose un programme de travaux important. L’exonération temporaire de taxe foncière, accordée pendant deux ans pour les constructions neuves, réduit les charges annuelles ; la commune peut toutefois la limiter, ce que le service des impôts du lieu de situation confirme.
Acheter pour louer : la fiscalité après l’achat
Si vous achetez pour louer, les régimes fiscaux comme le Pinel ou le LMNP permettent de déduire une partie de l’investissement de vos impôts, sous réserve de respecter les plafonds de loyer et de ressources du locataire ; le Pinel ne concerne toutefois plus que les opérations réalisées jusqu’au 31 décembre 2024 (Service-Public.fr).
La location meublée non professionnelle reste la voie la plus courante pour un appartement acheté aujourd’hui. Service-Public.fr précise que le régime micro-BIC s’applique tant que les recettes annuelles d’une location meublée de longue durée ne dépassent pas 77 700 € (revenus 2025), avec un abattement forfaitaire pour frais de 50 %. Au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges et d’amortir le bien. En location nue, les loyers relèvent des revenus fonciers, avec un choix comparable entre micro-foncier et régime réel selon le montant perçu. Comparer ces options avant la signature aide à fixer le prix d’achat que le projet peut supporter.
