La location meublée obéit à un cadre fiscal distinct de la location nue. Les revenus perçus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Cette classification ouvre l’accès au régime micro-BIC (abattement de 50 %) ou au régime réel qui permet l’amortissement du bien et du mobilier. Le choix du régime conditionne la pression fiscale sur les loyers encaissés.
Statut LMNP et obligations du bailleur
Le loueur meublé non professionnel (LMNP) s’applique lorsque les recettes locatives annuelles restent inférieures à 23 000 € et représentent moins de la moitié des revenus du foyer. Au-delà de ces seuils, le bailleur bascule en loueur meublé professionnel (LMP) avec des conséquences fiscales et sociales différentes : affiliation au régime des travailleurs indépendants, exonération de plus-value sous conditions, déduction des déficits sur le revenu global.
Le logement meublé doit comporter un équipement minimum défini par le décret du 31 juillet 2015 : literie, dispositif d’occultation, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, table, sièges, luminaires et matériel d’entretien. L’absence d’un de ces éléments peut requalifier le bail en location nue, avec des conséquences fiscales rétroactives. Le bail meublé, d’une durée d’un an (neuf mois pour un étudiant), offre plus de souplesse au bailleur que le bail nu de trois ans.