Sept pages de ce site mentionnent des travaux sans qu'aucune ne trace la frontière fiscale qui les sépare. Elle tient pourtant à une idée simple : ce qui remet en état se déduit, ce qui agrandit ne se déduit pas.
Trois catégories, deux traitements
Les dépenses de réparation et d'entretien maintiennent ou remettent le bien en état sans en modifier la consistance : réfection d'une toiture, remplacement d'une chaudière à l'identique, remise en état d'une installation électrique. Les dépenses d'amélioration apportent un équipement ou un confort nouveau sans toucher au gros oeuvre, comme l'installation d'un chauffage central ou la création d'une salle d'eau. Les unes et les autres sont déductibles des revenus fonciers d'un logement. Les dépenses de construction, de reconstruction et d'agrandissement ne le sont pas : elles augmentent la surface habitable ou modifient la structure.
Le piège est dans la même facture
Un chantier mêle fréquemment les deux natures : on refait une salle de bains, ce qui est déductible, et l'on abat une cloison pour gagner de la surface, ce qui ne l'est pas. Une facture globale devient alors indéfendable en cas de contrôle. Exiger un détail par poste au moment du devis coûte un courriel et protège l'ensemble de la déduction.
Une dépense non déductible n'est pas perdue
Elle s'ajoute au prix d'acquisition dans le calcul de la plus-value lors de la revente, ce qui réduit l'assiette imposable à ce moment-là. L'avantage est simplement décalé dans le temps, et il suppose de conserver les justificatifs pendant toute la durée de détention.
Deux conditions que l'on oublie
La dépense se déduit de l'année où elle est effectivement payée, et la facture doit être établie au nom du propriétaire. Par ailleurs, le régime du micro-foncier applique un abattement forfaitaire et ne permet aucune déduction de travaux : engager un chantier important suppose donc d'opter pour le régime réel.
L'engagement qui suit le déficit
Lorsque les charges dépassent les loyers, la fraction imputable sur le revenu global n'est acquise qu'à la condition de maintenir le bien en location pendant les trois années qui suivent. Un logement repris ou vendu trop tôt entraîne la remise en cause de l'imputation, comme le rappelle notre présentation du cadre fiscal de la pierre.