Prêt à taux zéro : qui y a droit et combien il finance

Le PTZ, ou prêt à taux zéro, est un prêt immobilier sans intérêts accordé par une banque conventionnée avec l'État pour compléter l'achat d'une première résidence principale. Depuis le 1er avril 2026, il couvre tout le territoire et les maisons neuves. Ses conditions tiennent au statut de primo-accédant, aux ressources du foyer et à la zone où le logement est situé.

Qui peut bénéficier du PTZ ?

La première condition est la primo-accession. Est primo-accédant celui qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années qui précèdent l'offre de prêt. La règle porte sur l'occupation, pas sur la propriété en général : un ménage qui possède un studio mis en location, une résidence secondaire ou des parts de société immobilière reste éligible tant qu'il n'a pas occupé un logement dont il est propriétaire. La propriété d'un bien ne ferme donc pas la porte du PTZ : c'est le fait d'avoir habité sa propre résidence principale qui la referme. Elle s'apprécie sur l'ensemble des personnes destinées à occuper le futur logement, et non sur le seul emprunteur : deux acheteurs dont un seul a été propriétaire récemment sortent du dispositif.

Trois situations échappent à cette règle des deux ans. Le titulaire d'une carte mobilité inclusion portant la mention invalidité, le bénéficiaire de l'allocation adulte handicapé ou de l'allocation d'éducation de l'enfant handicapé, et la personne dont le logement a été rendu définitivement inhabitable par une catastrophe naturelle ou technologique peuvent obtenir un PTZ même s'ils ont été propriétaires. Aucune condition d'âge ni de nationalité n'entre en compte, et le prêt n'est pas réservé aux salariés.

Quels logements sont éligibles au PTZ ?

C'est le point qui a le plus changé, et beaucoup d'informations en ligne décrivent encore l'état antérieur du droit.

Le neuf, sur tout le territoire depuis avril 2026

Jusqu'en mars 2026, le PTZ dans le neuf était réservé au logement collectif situé en zone tendue, c'est-à-dire A, A bis et B1. La loi de finances pour 2026 a supprimé ce double filtre : depuis le 1er avril 2026, l'acquisition d'un logement neuf ouvre droit au prêt dans les quatre zones du zonage, et la maison individuelle est de nouveau finançable. Le dispositif est prorogé jusqu'au 31 décembre 2027. La construction d'une maison sur un terrain acheté pour l'occasion entre dans le champ, le prix du terrain étant compté dans l'opération.

Le type d'habitation continue toutefois de peser sur le montant : à revenus égaux, la quotité applicable à un logement collectif reste supérieure à celle d'une maison individuelle. L'ouverture porte sur l'éligibilité, pas sur l'égalité de traitement.

L'ancien, seulement en zone B2 et C avec un quart de travaux

L'acquisition d'un logement ancien n'est éligible que dans les zones détendues B2 et C, et à la condition que les travaux d'amélioration représentent au moins 25 % du coût total de l'opération. Un bien acheté 120 000 euros suppose donc au moins 40 000 euros de travaux, le total de 160 000 euros servant d'assiette. Ces travaux doivent être achevés dans les trois ans qui suivent l'offre, et la banque en demande les devis au moment du dossier. Sont retenus l'assainissement, l'agrandissement ou l'aménagement de la surface habitable, la remise aux normes et les travaux d'économie d'énergie, souvent conduits en parallèle d'une rénovation énergétique aidée par ailleurs.

Trois cas particuliers souvent ignorés

• La vente d'un logement social à son locataire occupant est éligible sur tout le territoire, y compris en zone tendue, avec une quotité réduite.
• La location-accession, autrement dit le PSLA, permet de lever l'option en mobilisant un PTZ.
• Le bail réel solidaire, qui dissocie le bâti du foncier, ouvre également droit au prêt dans le cadre d'un organisme de foncier solidaire.

Quels sont les plafonds de ressources ?

Le revenu pris en compte n'est pas celui du dernier avis d'imposition. Le code de la construction et de l'habitation retient le plus élevé de deux montants : la somme des revenus fiscaux de référence de toutes les personnes destinées à occuper le logement, pour l'année N-2, et le coût total de l'opération divisé par neuf. Cette seconde branche est la plus mal comprise, et c'est elle qui écarte le plus de dossiers : un ménage aux revenus modestes qui achète un bien cher se voit attribuer un revenu théorique élevé, et bascule dans une tranche moins favorable, voire hors du dispositif.

Le plafond varie ensuite en fonction de la zone où le logement est situé et de la taille du foyer : les ressources cumulées des occupants ne doivent pas le dépasser. Les montants ci-dessous valent pour une personne seule ; ils sont fixés par arrêté et révisés périodiquement, le simulateur officiel appliquant toujours le barème en vigueur.

Pour un foyer de plusieurs personnes, ce plafond est multiplié par un coefficient familial : 1,4 à deux, 1,7 à trois, 2 à quatre, 2,3 à cinq, 2,6 à six, 2,9 à sept et 3,2 au-delà. Une famille de quatre personnes en zone B1 dispose ainsi d'un plafond de 69 000 euros. À l'intérieur de ce plafond, quatre tranches de revenus déterminent la générosité du prêt, la tranche 1 réunissant les ménages les plus modestes.

La localisation du logement n'est pas une donnée d'appréciation : la zone résulte d'un arrêté qui classe chaque commune de France. Deux communes voisines peuvent relever de deux zones différentes, et une révision du zonage change l'éligibilité sans que le projet immobilier ait bougé. Acheter quelques kilomètres plus loin peut ainsi modifier le montant finançable alors que le marché local, lui, est le même.

Comment se calcule le montant du PTZ ?

Le calcul se fait en trois temps, et le montant obtenu dépend de trois paramètres seulement : le coût de l'opération, la zone et la tranche de revenus. Il est presque toujours inférieur à ce que les emprunteurs anticipent.

On établit d'abord le coût total de l'opération. Il comprend le prix d'achat ou de construction toutes taxes comprises, avec la TVA applicable, ainsi que les honoraires de négociation. Il exclut en revanche les frais d'acte notarié et les droits de mutation : ces frais de notaire restent à financer autrement, ce qui surprend souvent au moment du plan de financement.

Ce coût est ensuite plafonné, selon la même logique de zone et de composition du foyer. Pour une personne seule, le montant maximal retenu s'élève à 150 000 euros en zone A, 135 000 en B1, 110 000 en B2 et 100 000 en zone C, avec un coefficient de 1,5 à deux personnes, 1,8 à trois, 2,1 à quatre et 2,4 au-delà. Un couple achetant en zone C un bien à 260 000 euros ne verra donc retenus que 150 000 euros.

Une quotité s'applique enfin à ce montant plafonné. Elle varie de 10 % à 50 % selon la tranche de revenus et le type de logement, la fraction la plus élevée revenant aux ménages de la tranche 1 achetant en collectif, la plus faible aux revenus supérieurs en maison individuelle. Sur l'exemple précédent, une quotité de 20 % donnerait un prêt à taux zéro de 30 000 euros, à compléter par un crédit immobilier classique pour le solde. Le dispositif ne peut jamais financer seul un logement : il vient financer une part du coût, et le reste du montage immobilier suit les règles ordinaires du marché du crédit.

Un remboursement qui ne commence pas tout de suite

L'avantage du PTZ ne se résume pas à l'absence d'intérêts. Le prêt comporte une période de différé pendant laquelle l'emprunteur ne rembourse rien au titre de ce financement, et concentre son effort sur le prêt principal. Ce différé dure 5, 10 ou 15 ans selon la tranche de revenus, pour une durée totale de 20, 22 ou 25 ans. Les ménages de la tranche 1 bénéficient du différé le plus long, ce qui allège fortement les premières années.

L'économie se chiffre. Un prêt de 30 000 euros remboursé sur vingt-cinq ans à 3,5 % coûterait environ 15 000 euros d'intérêts ; le prêt à taux zéro les supprime, et cet argent reste dans le budget du ménage. Le gain croît avec le montant obtenu et avec le niveau des taux du marché immobilier au moment de l'offre.

Rapporté à un loyer, l'effort mensuel des premières années devient souvent comparable, ce qui explique que le dispositif serve d'abord à faire basculer des locataires vers la propriété. Le montant maximum reste toutefois borné par les plafonds : au-delà, aucun mécanisme ne permet d'aller chercher davantage.

Concrètement, un accédant en tranche 1 peut n'avoir aucune mensualité de PTZ pendant quinze ans, puis rembourser le capital sur les dix suivantes. Ce décalage améliore le taux d'endettement calculé par la banque au moment de l'étude, et c'est souvent lui qui rend le projet réalisable. Il vaut la peine d'en tenir compte lorsque l'on estime sa capacité d'emprunt réelle, car un raisonnement fondé sur la seule mensualité initiale surestime la marge disponible à long terme.

Comment faire une demande de PTZ ?

La demande ne se dépose auprès d'aucune administration. Le prêt est distribué par les établissements bancaires ayant signé une convention avec l'État, et il s'instruit avec le dossier de crédit principal, dans la même agence et au même moment. Toutes les banques ne sont pas conventionnées, et rien n'oblige celle qui l'est à accorder le prêt : l'éligibilité au dispositif ne vaut pas droit à l'obtention.

Le dossier réunit les avis d'imposition N-2 de tous les futurs occupants, le compromis ou le contrat de construction, les devis de travaux le cas échéant, et une attestation sur l'honneur de primo-accession. La banque vérifie ces éléments, puis intègre le PTZ à l'offre de prêt globale, soumise à la durée légale de réflexion de dix jours. Aucun frais de dossier ni d'intérêt ne peut être perçu au titre du PTZ lui-même, ce qui ne dispense pas des frais du prêt principal ni du coût de l'assurance emprunteur.

Le calendrier compte autant que les critères. L'offre de prêt intégrant le PTZ doit être émise avant la signature de l'acte authentique : un financement oublié au moment du compromis ne se rattrape pas ensuite, et le délai d'instruction bancaire, de quatre à six semaines en moyenne, doit tenir dans celui de la clause suspensive. Pour qui fait construire, c'est la date du contrat de construction qui sert de référence, non celle de la livraison.

Le prêt se cumule avec les autres aides à l'accession immobilière : prêt d'accession sociale, prêt Action Logement, éco-PTZ pour les travaux, aides des collectivités locales. Avant de monter le dossier, le site officiel du gouvernement met un simulateur à disposition : l'utiliser permet de vérifier la zone de la commune et d'obtenir une estimation du montant, que le logement soit neuf ou ancien. L'information y est plus fiable qu'un calcul fait de mémoire à partir d'un tableau trouvé en ligne.

Ce que les emprunteurs demandent le plus souvent

Quels sont les frais associés au PTZ ?

Aucun. La loi interdit à l'établissement de percevoir des intérêts, des frais de dossier ou des frais d'expertise au titre du prêt à taux zéro. Les frais habituels d'un achat immobilier, garantie, frais de notaire et assurance, subsistent mais relèvent du prêt principal.

Faut-il un apport personnel pour obtenir un PTZ ?

Aucun apport n'est exigé par la réglementation. Le PTZ joue lui-même le rôle d'un apport aux yeux de la banque, puisqu'il ne coûte rien. La banque reste libre d'en demander un pour couvrir les frais que le prêt ne finance pas.

Le PTZ peut-il financer la totalité de l'achat ?

Non, c'est un prêt complémentaire par construction. Sa quotité plafonnée à la moitié du coût de l'opération impose de mobiliser un autre financement, et la banque examine l'ensemble avant de se prononcer.

Que devient le prêt en cas de revente ?

La vente du logement rend en principe le capital restant dû exigible immédiatement. L'emprunteur peut toutefois demander le transfert du PTZ sur une nouvelle acquisition, sous réserve de l'accord de la banque et du respect des conditions d'occupation. Le prêt suit la situation personnelle de l'emprunteur, pas le logement d'origine.

Peut-on louer un logement financé par un PTZ ?

Pas librement. La mise en location est admise dans des cas limités, comme une mobilité professionnelle de plus de cinquante kilomètres, un divorce, une invalidité, un décès ou un chômage de plus d'un an, et suppose d'en informer la banque.

Les erreurs qui font perdre le bénéfice du prêt

Le logement doit devenir la résidence principale de l'emprunteur, qui doit habiter le logement au moins huit mois par an, au plus tard un an après l'achat ou la fin des travaux. Un achat destiné à un enfant, à un parent ou à un usage locatif est hors du champ, et une opération d'investissement locatif ne peut en aucun cas être financée par ce prêt. Seule exception à l'occupation immédiate : l'acquisition faite dans les six ans qui précèdent le départ en retraite, le logement pouvant alors être loué en attendant.

La deuxième erreur consiste à raisonner sur le seul avis d'imposition en oubliant la division du coût par neuf, qui reclasse le dossier dans une tranche supérieure. La troisième consiste à signer avant d'avoir la réponse : une clause suspensive de financement mal rédigée, qui ne mentionne pas le PTZ, laisse l'acquéreur engagé alors que son plan de financement s'effondre.

Enfin, le prêt à taux zéro n'est qu'une pièce d'un montage plus large, dont la fiscalité de la détention et de la revente fait partie intégrante. Nos repères sur la fiscalité de la pierre et sur l'achat d'un appartement complètent utilement l'approche du financement.

Guide éditorial indépendant, sans lien avec l'administration. Le prêt à taux zéro est accordé par les banques conventionnées ; les conditions, plafonds et quotités sont fixés par la loi de finances et ses textes d'application, consultables sur service-public.fr et sur le site du ministère chargé du logement.