Statut du dispositif : plus aucun achat ne peut être défiscalisé en Pinel depuis le 1er janvier 2025, rappelle Service-Public.fr dans sa fiche F31151 « Réduction d'impôt Pinel ». Les zones, plafonds de loyer et taux présentés ci-dessous restent ceux qui encadrent les logements acquis jusqu'au 31 décembre 2024, pendant toute la durée de leur location.
Le dispositif Pinel permettait aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en échange de la mise en location d’un logement neuf pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans ; selon Service-Public.fr, il ne concerne que les opérations réalisées jusqu’au 31 décembre 2024. Le taux de réduction était de 12 %, 18 % ou 21 % du prix du bien jusqu’en 2023, puis a été progressivement réduit. Le plafond d’investissement est fixé à 300 000 € par an et 5 500 € par mètre carré de surface habitable.
Conditions et zones qui étaient éligibles
Le bien devait se situer dans une zone tendue (A bis, A ou B1) où la demande locative dépasse l’offre. Les zones B2 et C ont été exclues du dispositif depuis 2018 sauf agrément préfectoral. Le logement devait respecter la réglementation thermique en vigueur (RE 2020 pour les permis déposés à partir de 2022). Le propriétaire s’engageait à louer le bien nu, à usage de résidence principale du locataire, dans les douze mois suivant la livraison.
Les plafonds de loyer et de ressources du locataire varient selon la zone géographique. En zone A bis, le plafond de loyer s’établissait autour de 18,25 €/m². Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire, mais il peut s’agir d’un ascendant ou descendant sous certaines conditions. La réduction d’impôt s’impute sur l’impôt dû au titre de l’année d’achèvement du logement, puis sur les années suivantes par fractions égales.
Et aujourd'hui, quelle défiscalisation après le Pinel pour un bailleur ?
Pour un achat conclu en 2026, la piste la plus proche reste le Denormandie, tourné vers l'ancien avec travaux : d'après la fiche Service-Public.fr F35011, l'investissement y est ouvert jusqu'au 31 décembre 2027. Sans réduction d'impôt, la location nue au régime réel permet aussi d'imputer un déficit foncier sur le revenu global, à hauteur de 10 700 € par an ou de 21 400 € quand les travaux font gagner au logement une classe énergétique A, B, C ou D (fiche F1991). La page sur les travaux déductibles des revenus fonciers aide à chiffrer ce levier.