Pour vendre un logement, le vendeur doit remettre un dossier de diagnostic technique (DDT) annexé à la promesse puis à l’acte de vente. Il réunit le DPE, l’état des risques et, selon l’âge et la situation du bien, les diagnostics amiante, plomb, gaz, électricité, termites et assainissement. Chaque document a sa propre durée de validité : un diagnostic périmé ou manquant prive le vendeur de la protection qu’il pouvait opposer à l’acquéreur au titre des vices cachés.
Liste des diagnostics et durée de validité
Le DPE (diagnostic de performance énergétique) est valable 10 ans et attribue une classe énergétique de A à G. D’après une actualité publiée par Service-Public, depuis le 1er janvier 2025, tous les logements classés G sont jugés non décents et ne peuvent donc plus être proposés à la location ; seule une petite partie d’entre eux (les plus énergivores) l’était déjà en 2023. Le repérage de l’amiante vise les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, le constat de risque d’exposition au plomb ceux construits avant le 1er janvier 1949. Les diagnostics gaz et électricité s’appliquent aux installations de plus de 15 ans et restent valides 3 ans pour une vente, 6 ans pour une location.
| Diagnostic | Quand il est exigé à la vente | Durée de validité |
|---|---|---|
| DPE | Tout logement | 10 ans |
| Amiante | Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 | Illimitée si aucun matériau amianté n’est repéré |
| Plomb (CREP) | Logement construit avant le 1er janvier 1949 | Moins d’un an à la signature si du plomb est relevé (vente), 6 ans (location) |
| Gaz | Installation intérieure de plus de 15 ans | 3 ans (vente) |
| Électricité | Installation intérieure de plus de 15 ans | 3 ans (vente) |
| État des risques | Bien situé dans une zone exposée à un risque | Établi moins de 6 mois avant la promesse |
| Termites | Zone déclarée infestée par arrêté préfectoral | Moins de six mois |
| Assainissement non collectif | Logement non raccordé au tout-à-l’égout | Moins de trois ans à la signature de l’acte |
Le calendrier compte : l’état des risques et le diagnostic termites, valables quelques mois seulement, doivent souvent être refaits si la signature chez le notaire tarde après le compromis de vente et ses délais.
Ce que risque le vendeur sans diagnostic
L’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) rappelle que, faute de diagnostic à jour, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Pour l’amiante, sa responsabilité peut être engagée même si l’acte contient une clause d’exonération. Un acquéreur qui découvre après coup une installation électrique dangereuse ou des termites peut alors demander une baisse du prix, voire l’annulation de la vente. Ces obligations s’ajoutent aux règles fiscales de la vente d’une maison et de l’imposition de la plus-value.
Combien coûtent les diagnostics
Le coût total du dossier de diagnostics varie de 200 à 600 € selon la taille du bien et le nombre de diagnostics requis. Faire appel à un diagnostiqueur certifié garantit la validité juridique des documents. Comparez les tarifs de deux ou trois professionnels, car les prix ne sont pas réglementés et varient sensiblement d’un prestataire à l’autre.