Les charges de copropriété financent l'entretien, l'administration et les équipements communs d'un immeuble. Leur répartition entre copropriétaires dépend des tantièmes et de l'utilité des services pour chaque lot, selon les règles fixées par le règlement de copropriété.
Les charges de copropriété couvrent l’entretien, la gestion et le fonctionnement des parties communes d’un immeuble. Elles se divisent en charges générales (gardiennage, assurance, entretien des espaces verts, administration) et charges spéciales (ascenseur, chauffage collectif). Leur montant annuel moyen se situe entre 20 et 50 € par mètre carré selon la localisation et les équipements de l’immeuble.
Répartition et budget prévisionnel
La répartition des charges générales s’effectue selon les tantièmes de copropriété inscrits dans le règlement de copropriété. Les charges spéciales sont réparties en fonction de l’utilité objective du service pour chaque lot. Un copropriétaire au rez-de-chaussée ne paie pas les charges d’ascenseur. Le budget prévisionnel est voté chaque année en assemblée générale et couvre les dépenses courantes prévisibles de l’exercice.
En cas de contestation, un copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d’assemblée générale. Les impayés de charges constituent un problème récurrent qui grève la trésorerie du syndicat et peut entraîner des procédures de recouvrement. Le syndic dispose de la possibilité d’engager une action en justice après mise en demeure restée sans effet. Avant d’acheter en copropriété, consultez les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale et le carnet d’entretien pour anticiper les travaux votés et les éventuels appels de fonds exceptionnels.
Le fonds de travaux, une épargne obligatoire
En plus du budget courant, la plupart des copropriétés doivent alimenter chaque année un fonds de travaux, instauré par la loi ALUR et renforcé par la loi Climat et résilience. Cette cotisation, versée en même temps que les provisions sur charges, constitue une réserve destinée à financer les travaux prévus par le plan pluriannuel de travaux ou décidés en assemblée générale. Elle est attachée au lot : lors d'une vente, les sommes versées restent acquises au syndicat des copropriétaires.
Ce fonds évite les appels de fonds brutaux lorsque l'immeuble nécessite une rénovation de toiture, de façade ou de chauffage. Pour l'acheteur, son montant et le plan de travaux donnent une indication précieuse sur l'état réel de l'immeuble et sur les dépenses à venir, au même titre que les procès-verbaux d'assemblée.
Les charges récupérables sur le locataire
Le copropriétaire bailleur peut refacturer à son locataire une partie des charges, dites récupérables, dont la liste est fixée par décret. On y trouve notamment l'entretien courant des parties communes, l'électricité des communs, l'ascenseur pour son fonctionnement ordinaire, l'eau froide et chaude, ou encore la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Les honoraires du syndic, les grosses réparations et l'assurance de l'immeuble restent en revanche à la charge du propriétaire.
La régularisation se fait une fois par an, en comparant les provisions versées par le locataire aux dépenses réelles. Le bailleur doit tenir les justificatifs à sa disposition. Une bonne connaissance de cette répartition évite bien des conflits en fin de bail.
Charges de copropriété et fiscalité du bailleur
Pour un logement loué nu et déclaré au régime réel, les charges de copropriété non récupérables sont en principe déductibles des revenus fonciers, de même que certains travaux votés en assemblée. La frontière entre entretien, amélioration et agrandissement détermine ce qui peut être déduit ; elle est expliquée dans la page sur les travaux déductibles des revenus fonciers. Le niveau des charges pèse aussi directement sur la rentabilité d'un investissement locatif, surtout dans les immeubles anciens dotés d'équipements collectifs coûteux.
Au moment d'une vente, la répartition des charges entre vendeur et acheteur pour l'année en cours se règle par une clause spécifique ; il est prudent de la vérifier dans les clauses du compromis de vente, en même temps que le sort des travaux déjà votés mais non encore réalisés.