Encadrement des loyers : où il s'applique et comment le plafond se calcule

L'encadrement des loyers est un plafond réglementaire qui interdit de louer un logement au-delà d'un loyer de référence majoré fixé chaque année par arrêté préfectoral. Il ne s'applique que dans un petit nombre de villes candidates, et il se distingue de l'encadrement de l'évolution des loyers, qui limite les hausses en zone tendue. Le montant plafonné est le loyer hors charges inscrit au contrat de location, quel que soit le locataire.

Deux dispositifs que l'on confond, et un seul plafonne le montant

Confondre les deux est la première cause d'erreur. L'un fixe un montant maximal au mètre carré dans neuf territoires, l'autre interdit d'augmenter le loyer lors d'une nouvelle location dans plus d'un millier de communes. Vérifier lequel s'applique à une adresse donnée est le préalable à toute fixation de loyer, et la réponse ne dépend ni de la taille de la ville ni du type de logement.

L'encadrement de l'évolution des loyers, en zone tendue

Ce premier dispositif découle d'un décret reconduit chaque année. Il s'applique dans les agglomérations classées en zone tendue, soit environ 1 150 communes réparties dans une trentaine d'agglomérations de plus de 50 000 habitants où le déséquilibre entre l'offre et la demande de logements est marqué. Il ne dit rien du niveau du loyer : il interdit seulement de l'augmenter à l'occasion d'une relocation.

Concrètement, lorsqu'un logement change de locataire, le loyer proposé ne peut pas dépasser le dernier loyer perçu auprès du précédent occupant, révisé au plus selon l'indice de référence des loyers. Trois exceptions permettent d'y déroger : un logement vacant depuis plus de dix-huit mois, un loyer manifestement sous-évalué au regard des loyers pratiqués dans le voisinage, et la réalisation de travaux d'amélioration depuis la fin du dernier contrat. Dans ce dernier cas, la hausse autorisée reste plafonnée à une fraction du coût réel des travaux, ce qui suppose de conserver les factures et de distinguer soigneusement l'amélioration de l'entretien courant. Notre page sur les travaux déductibles des revenus fonciers détaille cette frontière, qui commande à la fois la majoration de loyer et la déduction fiscale.

L'encadrement du niveau des loyers, une expérimentation ciblée

Le second dispositif, celui que l'on désigne le plus souvent par l'expression encadrement des loyers, est né de l'article 140 de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique. Il a été conçu comme une expérimentation, puis prolongé par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Il fixe un montant maximal au mètre carré, secteur par secteur.

Sa mise en place n'est pas automatique : elle suppose qu'un établissement public de coopération intercommunale situé en zone tendue se porte candidat, qu'un décret l'y autorise, puis qu'un arrêté préfectoral fixe les loyers de référence applicables. Un bailleur ne peut donc pas déduire de la seule taille de sa ville que son bien est concerné. C'est l'arrêté du préfet du département, et lui seul, qui fait foi.

Ce caractère volontaire et expérimental s'explique par l'histoire du dispositif. Un premier encadrement, issu de la loi ALUR de 2014, avait été appliqué à Paris en 2015 puis à Lille en 2017, à la demande de leurs mairies. Les tribunaux administratifs l'ont annulé la même année, au motif que la mesure aurait dû couvrir l'ensemble de l'agglomération et non la seule commune centre. La loi ELAN a tiré les conséquences de cette annulation en confiant la décision aux intercommunalités volontaires, dans un cadre limité dans le temps. C'est la raison pour laquelle deux communes voisines et comparables peuvent aujourd'hui relever de règles différentes.

Quelles villes appliquent l'encadrement des loyers

La liste des territoires ayant adopté le plafonnement du niveau des loyers s'est construite par vagues successives depuis 2019. Elle reste courte au regard du nombre de communes en zone tendue, et chaque entrée en vigueur correspond à un arrêté préfectoral daté.

Cette liste évolue : de nouvelles agglomérations déposent leur candidature, et le périmètre exact d'une communauté d'agglomération peut ne couvrir qu'une partie de ses communes. Avant de fixer un loyer, la vérification se fait sur le site de la préfecture ou sur celui de la collectivité, qui publient l'arrêté en vigueur et le simulateur associé. Le portail service-public.gouv.fr tient à jour la liste des territoires concernés.

Comment vérifier si votre logement est concerné

La vérification tient en deux temps. Il faut d'abord établir que la commune applique le dispositif, ensuite que le bien entre dans son champ. Un logement situé dans une ville encadrée n'est pas nécessairement soumis au plafond.

Les logements exclus du dispositif

Le plafonnement vise les logements à usage d'habitation loués en résidence principale, vides ou meublés, y compris en colocation et sous le régime du bail mobilité. En sont écartés :

• les logements du parc social et les logements conventionnés par l'Agence nationale de l'habitat ;
• les locations saisonnières et les meublés de tourisme ;
• les logements soumis à la loi de 1948 ;
• les sous-locations et, selon les cas, les baux de résidence secondaire ;
• les locaux professionnels et commerciaux, qui relèvent d'un autre régime, décrit sur notre page consacrée au bail commercial.

Les quatre caractéristiques qui déterminent le loyer de référence

Une fois le logement dans le champ, le montant applicable dépend de quatre caractéristiques, et d'elles seules. L'arrêté préfectoral publie une grille qui les croise :

• le secteur géographique : le territoire est découpé en zones, généralement une dizaine à une trentaine, définies par l'observatoire local des loyers à partir de l'adresse du bien ;
• le nombre de pièces principales : une pièce, deux, trois, quatre et plus ;
• l'époque de construction : quatre tranches en général, de l'avant-1946 aux constructions les plus récentes ;
• le caractère meublé ou vide : le loyer de référence d'un meublé est supérieur, la différence tenant à la présence du mobilier.

La surface habitable n'entre pas dans la grille en tant que critère de classement : le loyer de référence s'exprime en euros par mètre carré de surface habitable, et c'est la multiplication par la surface qui donne le montant. Une erreur de mesurage se répercute donc directement sur le plafond, ce qui rend le mesurage Carrez ou Boutin plus sensible qu'il n'y paraît. Les diagnostics immobiliers obligatoires fournissent cette surface de référence.

Le simulateur mis en ligne par la collectivité ou par la préfecture demande l'adresse, puis ces quatre éléments, et renvoie les trois valeurs applicables. Il n'a aucune valeur d'engagement, mais il reproduit l'arrêté et sert d'avis de première approche.

Comment se calcule le plafond du loyer

Loyer de référence, majoré et minoré

L'arrêté précise trois valeurs pour chaque case de la grille. Le loyer de référence correspond au loyer médian constaté par l'observatoire. Le loyer de référence majoré lui ajoute vingt pour cent : c'est le plafond que le loyer de base ne peut pas dépasser. Le loyer de référence minoré lui retranche trente pour cent : c'est le plancher en dessous duquel le propriétaire pourra demander une réévaluation au renouvellement du contrat.

Le montant à comparer au plafond est le loyer hors charges. Les charges récupérables, qu'elles soient réglées au réel ou au forfait, s'ajoutent au loyer de base et ne rentrent pas dans le calcul. Un bailleur qui gonflerait la provision pour charges afin de compenser un loyer plafonné s'exposerait à une régularisation, puisque ces sommes doivent correspondre à des dépenses réelles justifiées : notre page sur les charges de copropriété détaille ce qui est récupérable et ce qui ne l'est pas.

Le complément de loyer et ses conditions

Un complément de loyer permet de dépasser le loyer de référence majoré. Il n'est ni libre ni automatique : il doit être justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes, comparées aux logements de même catégorie situés dans le même secteur géographique. Une vue exceptionnelle, une terrasse de grande dimension, une hauteur sous plafond inhabituelle ou des prestations très supérieures à celles de l'époque de construction peuvent le justifier. Le simple fait que le logement soit bien situé ou récemment rénové ne suffit pas.

La loi Climat et Résilience a fermé cette porte pour les logements présentant certains défauts. Le complément est interdit lorsque le bien souffre notamment :

• de sanitaires situés sur le palier ;
• de signes d'humidité sur plusieurs murs ;
• d'un classement F ou G au diagnostic de performance énergétique ;
• de fenêtres laissant anormalement passer l'air ;
• d'infiltrations ou d'inondations provenant de l'extérieur ;
• d'une installation électrique dégradée ;
• d'une mauvaise exposition de la pièce principale.

Sur ce point, la rénovation énergétique a un effet direct : sortir un logement de la classe F fait à la fois disparaître un motif d'exclusion et rouvrir la possibilité d'augmenter le loyer.

Le complément doit figurer au contrat, distinctement du loyer de base, avec la mention des caractéristiques qui le justifient. Il s'impose comme un loyer ordinaire : sa perception se déclare en revenus fonciers pour une location vide, en bénéfices industriels et commerciaux pour une location meublée.

Quand les deux dispositifs se superposent

Dans une ville encadrée située en zone tendue, et c'est le cas de toutes, les deux règles s'appliquent en même temps sans que l'une n'efface l'autre. Pour un nouveau bail, le propriétaire doit donc vérifier deux choses : que le nouveau loyer ne dépasse pas le loyer majoré du secteur, et qu'il n'excède pas le loyer versé par le précédent occupant au cours des douze derniers mois, révisé selon l'indice. C'est le plus bas des deux qui devient le nouveau montant applicable.

La conséquence pratique est contre-intuitive : un logement dont le loyer était historiquement bas ne peut pas être remonté au niveau du plafond à la faveur d'une relocation, même si le marché du quartier le permettrait. Le plafond de l'arrêté est une limite haute, jamais une cible à atteindre. À noter que la règle de la relocation cesse de s'appliquer si le logement est resté vacant plus de dix-huit mois, alors que le plafond de l'arrêté, lui, reste opposable en toutes circonstances pendant la durée de vigueur du bail.

Un point pratique échappe souvent à l'acquéreur d'un bien déjà loué : la règle suit le logement, pas le propriétaire. Celui qui achète un appartement occupé hérite du loyer en cours et du plafond qui lui est applicable, complément de loyer compris. Il a donc intérêt à se faire remettre, au moment du compromis, le bail en cours et les quittances des douze derniers mois. Sans ces pièces, il ne pourra pas établir quel loyer doit être repris au départ du locataire, et devra s'en tenir au seul plafond de l'arrêté, qui peut se révéler nettement inférieur au loyer espéré. Notre page sur le compromis de vente rappelle les documents à réclamer à cette étape.

Ce que le bail doit obligatoirement mentionner

Dans un territoire encadré, le contrat de location porte des mentions supplémentaires. Doivent y figurer :

• le loyer de référence applicable au logement à la date de signature du bail ;
• le loyer de référence majoré correspondant ;
• le cas échéant, le montant du complément de loyer et le motif qui le justifie ;
• lorsque le loyer précédent est réutilisé au titre de l'encadrement de l'évolution, son montant et sa date de dernier versement.

Ces mentions relèvent d'une obligation légale et non d'une simple précaution : elles doivent être présentes dès la prise d'effet du contrat signé.

L'omission n'est pas sans conséquence. Le locataire met en demeure le bailleur de porter ces informations au contrat dans un délai d'un mois. Passé ce délai, il peut saisir le juge dans les trois mois qui suivent la mise en demeure, afin d'obtenir la diminution du loyer. La charge de la régularisation pèse donc sur le propriétaire ou sur l'agence qui a rédigé le contrat, et une clause type non mise à jour suffit à ouvrir le recours.

Renouvellement, relocation et cas particuliers

En cours de bail, le loyer suit la clause de révision annuelle indexée sur l'indice de référence des loyers, dans la limite du plafond. Au renouvellement, deux mouvements sont possibles et symétriques.

Si le loyer appliqué dépasse le loyer de référence majoré en vigueur, le locataire peut engager une action en diminution de loyer. S'il est inférieur au loyer de référence minoré, le bailleur peut proposer une réévaluation, à condition que la procédure soit respectée : notification six mois au moins avant la fin du bail, dans les formes d'offre de renouvellement. Dans les deux cas, la référence à retenir est celle de l'arrêté en vigueur à la date de la proposition, et non celle de l'arrêté qui prévalait à la signature initiale.

La colocation appelle une précaution supplémentaire : la somme des loyers perçus auprès des colocataires ne peut pas excéder le plafond applicable au logement pris dans son ensemble. Multiplier les baux individuels ne permet donc pas de contourner l'encadrement. Le bail mobilité, d'une durée d'un à dix mois, entre pleinement dans le champ du dispositif.

Ce que risque un bailleur qui dépasse le plafond

La procédure du préfet et l'amende

Le contrôle relève du préfet, saisi par le locataire ou par la collectivité. Le bailleur reçoit un courrier l'informant de la sanction envisagée et disposant d'un délai d'un mois pour présenter ses observations. Le préfet le met ensuite en demeure de mettre le contrat en conformité et de restituer au locataire les sommes perçues en trop, dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de la réception de la mise en demeure.

Si la mise en demeure reste sans effet, une amende administrative peut être prononcée. Son montant peut atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, société civile immobilière comprise. Cette amende ne dispense pas de la restitution du trop-perçu, et elle ne fait pas obstacle à l'action que le locataire peut engager de son côté.

Le recours du locataire : conciliation puis juge

Le locataire dispose de deux voies, qui se cumulent avec la procédure administrative. Contre un complément de loyer qu'il estime injustifié, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation dans les trois mois qui suivent la signature du contrat. La CDC est gratuite, composée à parts égales de représentants des propriétaires et des locataires, et sa saisine se fait par courrier ou depuis le service en ligne du département. Contester devant elle ne ferme aucune porte : la commission rend un avis de conciliation qui ne lie personne, et le recours au juge reste ouvert ensuite.

Devant elle, c'est au bailleur de démontrer le caractère déterminant des caractéristiques invoquées. En l'absence d'accord en conciliation, ou si l'avis rendu n'est pas suivi, le locataire saisit le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dont dépend le logement, dans les trois mois de la réception de l'avis. Pour un dépassement du loyer de référence majoré hors complément, l'action en diminution suit le même chemin : conciliation d'abord, justice ensuite.

Dans les deux cas, la décision peut porter sur la période écoulée et donner lieu à restitution. Un propriétaire qui découvre un dépassement a donc intérêt à régulariser spontanément plutôt qu'à attendre une saisine, l'écart s'accumulant mois après mois.

Contester coûte peu au locataire : la saisine de la CDC est gratuite, la démarche se fait par courrier recommandé ou depuis le site de la préfecture selon les départements, et l'accès au juge des contentieux de la protection ne suppose pas d'avocat. Un propriétaire qui veut défendre un complément a donc intérêt à réunir dès la signature les éléments qui établissent les caractéristiques invoquées : photographies, plan, mention au diagnostic, comparaison avec des logements de même catégorie du secteur. C'est cette preuve, et non l'ancienneté de la pratique dans le quartier, que la commission puis la justice examineront.

Il faut noter que la sanction administrative et l'action du locataire sont indépendantes : l'une relève du droit public et vise le comportement du propriétaire, l'autre relève du contrat et rétablit le locataire dans ses droits. Une régularisation obtenue par l'une n'éteint pas l'autre, même si le juge tient compte des sommes déjà restituées.

Ce que les bailleurs demandent le plus souvent

Qu'est-ce que l'encadrement des loyers ?

C'est un plafond légal du montant du loyer d'un logement loué en résidence principale, fixé par arrêté préfectoral dans les territoires qui ont demandé à appliquer le dispositif. Le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré applicable au bien, sauf complément de loyer justifié.

Comment vérifier si mon logement est concerné ?

Vérifiez d'abord que la commune figure parmi les territoires encadrés, puis que le bail entre dans le champ du dispositif, c'est-à-dire une location de résidence principale, vide ou meublée, hors parc social et hors location saisonnière. Le simulateur de la collectivité tranche à partir de l'adresse.

Quels sont les montants des loyers encadrés ?

Ils ne sont pas nationaux : chaque arrêté publie sa propre grille en euros par mètre carré, révisée chaque année, et les valeurs varient fortement d'un secteur géographique à l'autre au sein d'une même ville. C'est la raison pour laquelle cette page n'en reproduit aucune : un montant recopié serait périmé au prochain arrêté.

Comment utiliser le simulateur d'encadrement des loyers ?

Saisissez l'adresse exacte du logement, le nombre de pièces principales, l'époque de construction et le caractère meublé ou vide. L'outil renvoie le loyer de référence, le majoré et le minoré au mètre carré ; multipliez la valeur majorée par la surface habitable pour obtenir le plafond hors charges.

Quelles villes appliquent l'encadrement des loyers ?

Paris, Lille et son agglomération proche, Plaine Commune, Lyon et Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier, Bordeaux, les communes tendues du Pays Basque, et Grenoble-Alpes Métropole depuis 2026. Le tableau plus haut donne les dates d'entrée en vigueur.

Quels sont les objectifs de l'encadrement des loyers ?

Limiter les loyers excessifs dans les marchés les plus tendus et contenir la hausse des prix de location, sans bloquer le marché ni interdire les écarts justifiés, d'où le mécanisme du complément. Le dispositif a été conçu comme une expérimentation, précisément pour être évalué.

Comment se déroule le renouvellement du bail ?

Le contrat se reconduit aux conditions antérieures, sauf proposition notifiée six mois avant son terme. Le bailleur peut demander une réévaluation si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré ; le locataire peut demander une diminution si le loyer dépasse le majoré.

Quelles sont les conséquences d'un dépassement de loyer ?

Mise en demeure du préfet, restitution des sommes perçues en trop, et amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour un particulier. Le locataire peut de son côté saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection si l'avis rendu n'est pas suivi. Un complément de loyer non justifié peut être supprimé du bail signé, avec effet rétroactif sur les sommes versées.

Ce que l'encadrement change pour un investisseur

Les pages officielles décrivent la règle du point de vue du locataire. Vue du bailleur, elle déplace surtout trois lignes du calcul, et c'est là que l'encadrement des loyers mérite d'être regardé avant l'achat plutôt qu'après.

Le rendement baisse, les charges ne bougent pas. Un plafond réduit la recette sans toucher aux intérêts d'emprunt, à la taxe foncière, à l'assurance ni aux travaux. Le rendement brut se contracte donc, et le résultat foncier bascule plus vite en déficit. Ce n'est pas nécessairement une mauvaise nouvelle : le déficit foncier s'impute sur le revenu global dans une limite annuelle, le surplus se reportant sur les revenus fonciers des années suivantes. Un bien encadré et lourdement financé peut ainsi produire un avantage fiscal que le même bien en marché libre n'aurait pas généré. Notre page sur l'investissement locatif reprend ce calcul de rentabilité.

Le plafond le plus bas commande. Lorsque plusieurs dispositifs se superposent, ils ne s'annulent pas : ils s'additionnent, et c'est le plus contraignant qui s'applique. Un logement acquis sous un régime de défiscalisation Pinel supporte à la fois le plafond de loyer propre au dispositif fiscal et le loyer de référence majoré du secteur. Il faut donc comparer les deux et retenir le plus faible, sous peine de perdre l'avantage fiscal en croyant respecter l'encadrement.

Le meublé n'y échappe pas. L'idée que la location meublée sortirait du champ est fausse : les arrêtés publient des loyers de référence spécifiques au meublé, plus élevés que ceux du vide, mais tout aussi opposables. Un investisseur en loueur en meublé non professionnel doit donc intégrer le plafond dans sa projection, exactement comme un bailleur au régime foncier.

Un troisième plafond se superpose aux passoires thermiques. Depuis la loi Climat et Résilience, les logements classés F et G ne peuvent plus voir leur loyer augmenter, ni à la révision annuelle, ni à la relocation, ni au renouvellement, et cela partout en France métropolitaine, indépendamment de la zone tendue comme de l'encadrement du niveau. S'y ajoute le calendrier d'interdiction progressive de mise en location prévu par la loi, qui vise les logements classés G depuis janvier 2025 et les logements classés F à compter de janvier 2028. Un bien concerné cumule donc gel du loyer, interdiction de complément et horizon de retrait du marché locatif.

Pratiquement, cela change la façon d'estimer un bien avant de l'acheter dans une ville encadrée : le loyer à retenir dans le calcul n'est pas celui des annonces du quartier, souvent antérieures à l'arrêté ou irrégulières, mais le loyer de référence majoré du secteur pour le type de logement visé. Une estimation immobilière conduite sur les annonces surestime alors la recette de dix à vingt pour cent, ce qui suffit à faire paraître rentable une opération qui ne l'est pas.

Une échéance à surveiller

Le dispositif de plafonnement du niveau des loyers a été institué à titre expérimental, pour une durée limitée courant jusqu'à la fin de l'année 2026. Sa reconduction, sa pérennisation ou son extinction relèvent d'une décision du législateur, et cette page ne peut ni l'anticiper ni la préjuger. Les propriétaires des territoires concernés ont intérêt à contacter l'agence départementale d'information sur le logement, qui relaie les évolutions et propose une information gratuite sur les baux en cours. L'ANIL tient à jour cette documentation.

Quelle que soit l'issue, l'encadrement de l'évolution des loyers en zone tendue, lui, ne dépend pas de cette échéance : il repose sur un décret distinct, reconduit chaque année, et continue de limiter les hausses à la relocation dans plus d'un millier de communes.