Le seuil de l'IFI est le patrimoine immobilier net taxable à partir duquel l'impôt sur la fortune immobilière est dû : 1,3 million d'euros au 1er janvier, apprécié par foyer fiscal. Le barème progressif s'applique alors dès 800 000 euros, à des taux d'imposition de 0,50 % à 1,50 %, et une décote amortit le franchissement.
Repères sur le seuil
- Le seuil d'imposition est de 1 300 000 euros de patrimoine immobilier net taxable, valeur au 1er janvier, appréciée par foyer fiscal IFI.
- Le barème, lui, démarre sa première tranche taxée à 800 000 euros : une fois le seuil franchi, le calcul de l'IFI part de ce montant inférieur.
- Une décote réduit le montant de l'IFI entre 1 300 000 et 1 400 000 euros, pour limiter l'effet de seuil.
- La résidence principale entre dans le patrimoine imposable après un abattement de 30 %, et les taux d'imposition s'échelonnent ensuite de 0,50 % à 1,50 %.
Un seuil de 1,3 million d'euros apprécié au 1er janvier
En France, l'impôt sur la fortune immobilière a remplacé l'impôt de solidarité sur la fortune, l'ISF, au 1er janvier 2018. Le changement ne porte pas sur le seuil, resté identique, mais sur l'assiette : l'ancien ISF visait l'ensemble du patrimoine, actions et placements financiers compris, tandis que l'IFI ne concerne que l'immobilier. Un contribuable détenant 2 millions d'euros de titres cotés et un studio ne sera pas imposable ; celui qui détient la même somme en immeubles le sera.
Le déclenchement obéit à une règle de date stricte. La valeur nette taxable du patrimoine se mesure au 1er janvier, et rien de ce qui se passe ensuite dans l'année ne change l'imposition due au titre de cette année-là. Une vente réalisée en mars, une donation en juin, une chute du marché en septembre : tout cela se répercutera sur la déclaration de l'année suivante, jamais sur celle en cours. Inversement, un bien acquis le 2 janvier échappe à l'assiette pour douze mois.
Le seuil s'apprécie au niveau du foyer fiscal IFI, dont la composition ne se confond pas avec celle du foyer retenu pour l'impôt sur le revenu. Sont imposés ensemble les époux, les partenaires de PACS et, point souvent ignoré, les concubins notoires. Deux personnes vivant maritalement additionnent donc leurs patrimoines immobiliers respectifs pour vérifier si le seuil est franchi, alors qu'elles déposent deux déclarations de revenus distinctes. Les enfants mineurs dont les parents administrent les biens entrent dans le même foyer ; les enfants majeurs, même rattachés pour l'impôt sur le revenu, en sortent.
Ce qui entre dans le patrimoine immobilier net taxable
L'assiette dépasse largement les murs détenus en direct. Entrent dans le patrimoine imposable les immeubles bâtis, les terrains, les droits réels immobiliers comme l'usufruit ou le droit d'usage, mais aussi la fraction immobilière de placements qui n'en portent pas le nom. Les parts de SCPI et d'OPCI sont taxables à hauteur de leur composante immobilière, calculée par la société de gestion qui transmet chaque année un coefficient à ses porteurs de parts. Une assurance vie en unités de compte suit la même logique : seule la fraction représentative d'actifs immobiliers est retenue, et l'assureur en communique le montant.
Les titres de société détenus par le contribuable sont concernés dès lors que la société possède elle-même de l'immobilier. Une holding familiale propriétaire d'un immeuble de rapport transmet sa valeur immobilière à ses associés, au prorata de leur participation. La loi prévoit toutefois un plancher de détention pour les sociétés opérationnelles cotées et des clauses d'exclusion lorsque le contribuable ne dispose pas des informations nécessaires.
Chaque bien est retenu pour sa valeur vénale, c'est-à-dire le prix qu'il atteindrait sur le marché au 1er janvier. Cette estimation relève du déclarant, qui doit pouvoir la justifier : comparaison avec des transactions récentes du même secteur, expertise, ou base de données publique des valeurs foncières. Une sous-évaluation manifeste expose à un redressement assorti d'intérêts de retard. Un bien loué se valorise généralement en dessous d'un bien libre, l'occupation pesant sur le prix ; un démembrement se répartit entre usufruitier et nu-propriétaire selon un barème fiscal lié à l'âge de l'usufruitier, l'usufruitier supportant le plus souvent la totalité de l'imposition lorsque le démembrement résulte d'une succession.
Ceux qui bâtissent leur patrimoine par l'achat locatif ont intérêt à mesurer cet effet en amont : notre page dédiée à la rentabilité de l'investissement locatif et ses avantages fiscaux détaille comment le rendement d'un bien et son poids dans l'assiette de l'IFI évoluent en sens contraire.
L'abattement de 30 % sur la résidence principale
La résidence principale n'est pas exonérée, mais sa valeur vénale subit un abattement de 30 % avant d'entrer dans le patrimoine net taxable. Une maison estimée à 1 million d'euros est donc déclarée pour 700 000 euros. Cet abattement suffit, dans bien des cas, à maintenir un foyer sous le seuil d'imposition : la différence est de 300 000 euros pour ce seul bien.
Deux conditions en encadrent l'usage. L'abattement s'applique à une seule résidence, celle effectivement occupée à titre de résidence principale au 1er janvier, et il ne se cumule avec aucune autre décote pour occupation. Un logement détenu par une SCI et occupé par l'associé n'y ouvre pas droit selon la doctrine de l'administration fiscale, point régulièrement rappelé et source de redressements. Une résidence secondaire, elle, est retenue pour sa valeur pleine.
Certains biens sortent entièrement de l'assiette. Les biens professionnels exonérés en sont le cas principal : un local affecté à l'exercice de la profession du contribuable, à condition que cette activité soit sa profession principale et qu'elle soit réellement exercée. Le local d'un artisan, l'atelier d'un indépendant, l'entrepôt d'une société d'exploitation dirigée par le déclarant relèvent de ce régime. Les bois, forêts et parts de groupements forestiers bénéficient d'une exonération partielle des trois quarts sous engagement de gestion durable, de même que les biens agricoles donnés à bail à long terme, dans des limites fixées par la loi. Ce régime n'a rien d'automatique : le bien doit être soumis à un usage professionnel effectif, et l'entreprise qui l'exploite doit être différente d'une simple structure de détention patrimoniale.
Les dettes venant en déduction
L'IFI porte sur un patrimoine net : les dettes existant au 1er janvier et se rapportant aux biens taxables viennent en déduction. Sont admis le capital restant dû des emprunts d'acquisition, les dettes de travaux d'amélioration ou de construction, la taxe foncière, et les droits de succession restant à acquitter sur un immeuble reçu. La taxe d'habitation, liée à l'occupant et non au bien, n'est en revanche pas déductible.
Trois mécanismes anti-abus limitent cette déduction. Un prêt in fine, qui ne s'amortit pas, est traité comme s'il l'était : le montant déductible diminue chaque année d'une fraction théorique, calculée sur la durée du prêt. Un emprunt contracté auprès d'un membre du foyer ou d'une société contrôlée par le contribuable n'est retenu que si le caractère normal des conditions est démontré. Enfin, lorsque la valeur du patrimoine taxable dépasse 5 millions d'euros et que les dettes excèdent 60 % de cette valeur, la fraction supérieure à ce plafond n'est déductible qu'à moitié. En pratique, ces mécanismes obligent à reprendre chaque élément d'emprunt un à un, et les propriétés détenues par l'intermédiaire de sociétés demandent également une démarche de justification plus lourde.
Le détail des charges admises n'est pas le même que celui des travaux déductibles des revenus fonciers, où la ligne de partage entre réparation et agrandissement obéit à une autre logique. Confondre les deux régimes conduit à surestimer ce que l'on peut retrancher de l'assiette.
Barème progressif et décote : le calcul de l'IFI
Une fois le seuil franchi, le barème IFI s'applique par tranches, sur la totalité du patrimoine net taxable et non sur la seule fraction dépassant 1,3 million d'euros. Ce barème est le trait le plus contre-intuitif du dispositif : la première tranche taxée démarre à 800 000 euros. Un patrimoine de 1,4 million n'est pas imposé sur 100 000 euros, mais sur 600 000 euros répartis entre deux tranches.
| Fraction de la valeur nette taxable | Taux d'imposition |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 euros | 0 % |
| De 800 001 à 1 300 000 euros | 0,50 % |
| De 1 300 001 à 2 570 000 euros | 0,70 % |
| De 2 570 001 à 5 000 000 euros | 1 % |
| De 5 000 001 à 10 000 000 euros | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 euros | 1,50 % |
Ce barème progressif est inchangé depuis 2018. Le franchissement du seuil produirait, sans correctif, un saut brutal : un patrimoine imposable de 1 299 000 euros ne paie rien, celui de 1 301 000 euros serait immédiatement redevable de plus de 2 500 euros. La décote corrige cet effet de seuil pour les valeurs comprises entre 1 300 000 et 1 400 000 euros. Elle se calcule selon la formule 17 500 moins 1,25 % de la valeur nette taxable du patrimoine, et vient en réduction du montant de l'IFI obtenu par le barème.
Un exemple rend la mécanique lisible. Pour un patrimoine net taxable de 1 320 000 euros, le barème donne 2 500 euros au titre de la tranche à 0,50 % et 140 euros au titre de la tranche suivante, soit 2 640 euros. La décote s'élève à 17 500 moins 16 500, soit 1 000 euros. L'impôt dû ressort à 1 640 euros. À 1 400 000 euros, la décote devient nulle et le barème s'applique en totalité : l'entrée dans l'imposition de l'IFI se fait ainsi par une pente et non par une marche.
Plafonnement et réduction pour don
Deux dispositifs peuvent encore réduire la somme à payer. Le plafonnement de l'IFI limite le total formé par l'IFI et l'impôt sur le revenu à 75 % des revenus de l'année précédente. Le mécanisme vise les contribuables détenant un patrimoine important mais percevant peu de revenu : un retraité propriétaire d'un immeuble familial peu rentable, par exemple. La fraction excédant ce plafond est retranchée de l'impôt, le calcul étant à faire dans la déclaration elle-même. Ce mécanisme dépend donc de la situation personnelle du déclarant, et doit être repris chaque année.
La réduction pour don IFI ouvre la seconde voie. Les versements effectués au profit de certains organismes d'intérêt général ouvrent droit à une réduction égale à 75 % du montant versé, dans la limite de 50 000 euros de réduction par an. Sont éligibles les fondations reconnues d'utilité publique, les établissements de recherche ou d'enseignement supérieur, les entreprises d'insertion et les groupements d'employeurs pour l'insertion. C'est ce régime qui explique la présence massive des organismes de recherche et des fondations dans les résultats de recherche sur l'IFI : le don constitue pour eux une ressource de collecte identifiée, et la date limite de versement coïncide avec celle de la déclaration.
Les deux avantages ne fonctionnent pas de la même manière : le plafonnement est un droit automatique lié à la situation de revenu, la déduction liée au don suppose une action volontaire et un justificatif délivré par l'organisme bénéficiaire. Un versement ayant déjà servi à une réduction d'impôt sur le revenu ne peut pas être réutilisé pour l'IFI. Un contribuable peut bénéficier de ces deux moyens de réduction au titre d'une seule année, sous réserve de l'obligation de justification qui pèse sur lui.
Déclarer et payer l'IFI
La déclaration se fait avec celle des revenus, sur l'annexe n° 2042-IFI, déposée en ligne depuis l'espace personnel du site impots.gouv.fr. Aucun avis distinct n'est envoyé en amont : c'est au contribuable de vérifier chaque année si son patrimoine immobilier net taxable franchit le seuil, et de se déclarer le cas échéant. Le calendrier suit les dates limites de la campagne de déclaration de revenus, échelonnées par département. L'avis d'imposition parvient ensuite à l'automne, le paiement étant exigible à la date portée sur l'avis. Des simulateurs publics permettent d'éprouver le calcul avant d'engager la démarche, et le formulaire se remplit en ligne sans frais particuliers, à partir des éléments de patrimoine connus au jour de la déclaration.
Les justificatifs ne sont pas joints à la déclaration mais doivent être conservés : détail des biens, méthode d'estimation retenue, tableaux d'amortissement des emprunts, attestations des sociétés de gestion pour les parts immobilières et les contrats d'assurance vie. L'administration fiscale dispose d'un délai de reprise étendu en matière d'IFI lorsque des biens n'ont pas été déclarés. Les notices publiées sur impots.gouv.fr et les fiches de service-public.fr précisent les modalités déclaratives applicables à chaque situation.
Les arbitrages de cession, eux, ne modifient l'assiette qu'au 1er janvier suivant, et se jugent d'abord à l'aune de leur propre fiscalité : voir à ce sujet le calcul de la plus-value immobilière et ses abattements pour durée de détention. La mise en location meublée d'un logement et son régime fiscal change la rentabilité d'un bien sans le sortir de l'assiette de l'IFI, sauf lorsque l'activité est exercée à titre professionnel et remplit les conditions de l'exonération.
Questions fréquentes sur le seuil
Quel est le seuil d'imposition de l'IFI ?
Le seuil IFI est fixé à 1 300 000 euros de patrimoine immobilier net taxable, apprécié au 1er janvier de l'année d'imposition, au niveau du foyer fiscal IFI. En dessous, aucune déclaration n'est due.
Comment calculer l'impôt sur l'IFI ?
Le calcul de l'IFI part de la valeur vénale des biens taxables, diminuée de l'abattement de 30 % sur la résidence principale et des dettes déductibles. Le barème progressif s'applique ensuite à cette valeur nette taxable à partir de 800 000 euros, et la décote intervient entre 1 300 000 et 1 400 000 euros.
Quels biens sont concernés par l'IFI ?
Sont concernés les immeubles bâtis et non bâtis, les droits réels immobiliers, les parts de SCPI et d'OPCI, la fraction immobilière des contrats d'assurance vie en unités de compte et les titres de société à hauteur de leur actif immobilier. Les biens professionnels affectés à l'activité principale sont exonérés.
La résidence principale est-elle exonérée d'IFI ?
Non : elle entre dans l'assiette pour 70 % de sa valeur vénale, l'abattement de 30 % s'appliquant à une seule résidence, celle occupée à ce titre au 1er janvier.
Comment réduire le montant de l'IFI ?
Le plafonnement limite le cumul de l'IFI et de l'impôt sur le revenu à 75 % des revenus de l'année précédente, et un don à un organisme éligible ouvre droit à une réduction de 75 % du versement, plafonnée à 50 000 euros par an. Les dettes se rapportant aux biens taxables réduisent par ailleurs l'assiette elle-même.
Le seuil de l'IFI ne se lit donc jamais seul : c'est la combinaison de l'abattement sur la résidence principale, des dettes déductibles et de la décote qui détermine si un foyer est réellement imposable, et pour quel montant. Un patrimoine de plus de 1,3 million d'euros en valeur brute ne signifie pas automatiquement un impôt à payer. La vue d'ensemble des prélèvements pesant sur l'immobilier détenu, louée ou occupée, est rassemblée sur notre guide de la fiscalité immobilière, de ses impôts et de ses dispositifs.