Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique) engage juridiquement le vendeur et l’acquéreur. Le vendeur s’oblige à céder le bien au prix convenu et l’acheteur s’engage à l’acquérir. Un dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix est généralement versé sur le compte séquestre du notaire ou de l’agent immobilier. Ce montant sera déduit du prix de vente le jour de la signature de l’acte authentique.
Clauses suspensives et délai de rétractation
L’acquéreur non professionnel d’un logement bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires. Ce délai court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie le compromis, ou du lendemain de la remise de l’acte en main propre lorsque cette remise est attestée. Pendant cette période, il peut renoncer à l’achat sans justification ni pénalité. Passé ce délai, seules les clauses suspensives permettent d’annuler la vente sans perdre le dépôt de garantie. La clause suspensive d’obtention de prêt est la plus courante : si la banque refuse le financement, l’acquéreur récupère son dépôt. D’après Service-Public, cette condition doit laisser à l’emprunteur au moins un mois à compter de la signature pour obtenir son crédit.
D’autres clauses peuvent être insérées selon les situations : obtention d’un permis de construire, vente préalable d’un autre bien, absence de servitude. Le compromis fixe aussi la date limite de signature de l’acte authentique, généralement dans un délai de trois à quatre mois. Le notaire procède pendant cette période aux vérifications d’usage : titre de propriété, servitudes, état hypothécaire et situation d’urbanisme.
Somme versée pendant la rétractation : ce que dit la loi
Le Code de la construction et de l’habitation interdit de recevoir le moindre versement de l’acquéreur non professionnel avant la fin du délai de rétractation. L’exception vise les fonds confiés à un professionnel qui dispose d’une garantie financière, comme le notaire ou l’agent immobilier titulaire de cette garantie. Si l’acheteur se rétracte, ce professionnel doit lui restituer la somme dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la rétractation.
Côté vendeur, la signature du compromis est aussi le moment d’anticiper la fiscalité de l’opération : les règles d’imposition et de plus-value lors de la vente d’une maison déterminent ce qui restera réellement du prix encaissé.