L'imposition de la plus-value immobilière frappe le gain réalisé lors de la vente d'un bien autre que la résidence principale. Elle combine impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, chacun avec son propre barème d'abattements, et c'est le notaire qui la calcule et la règle au moment de la vente.
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente d’un bien et son prix d’acquisition majoré des frais et travaux. Elle est soumise à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % et aux prélèvements sociaux de 17,2 %, soit un taux global de 36,2 %. Une surtaxe progressive de 2 à 6 % s’ajoute pour les plus-values supérieures à 50 000 €.
Qui est concerné ?
Le régime vise les particuliers qui vendent un logement, un terrain ou des parts de société civile immobilière soumise à l'impôt sur le revenu. Une société soumise à l'impôt sur les sociétés relève d'une autre logique : la plus-value entre dans son résultat imposable, sans abattement pour durée de détention. Les biens détenus dans le cadre d'une activité de location meublée professionnelle suivent aussi des règles distinctes.
Abattements pour durée de détention
Un abattement progressif s’applique à partir de la sixième année de détention. Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement atteint 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année, soit une exonération totale après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, l’abattement suit un rythme plus lent : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année, puis 9 % par an de la 23e à la 30e année. L’exonération totale intervient donc après 30 ans de détention.
Entre la vingt-deuxième et la trentième année, le vendeur ne paie donc plus que les prélèvements sociaux, sur une base qui diminue chaque année. Retarder une vente de quelques mois pour franchir un anniversaire de détention peut ainsi alléger nettement la facture ; la date de départ est celle de l'acte d'achat, ou du décès en cas de succession.
Plusieurs cas d’exonération existent. La vente de la résidence principale est totalement exonérée, sans condition de durée. Les cessions inférieures à 15 000 € échappent à l’imposition. Les personnes âgées ou handicapées sous condition de revenus bénéficient également d’une exonération. Pour optimiser la fiscalité d’une vente, pensez à majorer le prix d’acquisition des travaux réalisés (sur justificatif) ou à appliquer le forfait de 15 % après cinq ans de détention, sans avoir à fournir de factures.
Résidence principale et première cession : les conditions à vérifier
L'exonération de la résidence principale suppose que le logement soit occupé à ce titre au jour de la vente. Un vendeur qui a déjà déménagé reste exonéré s'il a mis le bien en vente rapidement et sans le louer entre-temps, l'administration admettant un délai normal de commercialisation. Selon l'article 150 U du code général des impôts, une autre exonération vise la première cession d'un logement autre que la résidence principale, lorsque le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les années précédentes et réinvestit le prix dans l'achat de celle-ci dans le délai prévu.
Moins-value, déclaration et paiement
Une vente à perte ne génère aucun impôt, mais la moins-value immobilière ne peut pas être déduite d'une plus-value réalisée sur un autre bien ni du revenu global. Lorsqu'une plus-value est taxable, le notaire établit la déclaration, calcule l'impôt et le prélève sur le prix avant de reverser le solde au vendeur. Les justificatifs à lui remettre sont l'acte d'acquisition, les factures de travaux non déduites des revenus fonciers et, le cas échéant, le détail des frais de notaire payés à l'achat, souvent plus intéressants que le forfait.
Pour un bailleur, la plus-value se prépare dès l'achat : conserver les factures, anticiper la durée de détention et articuler la revente avec la stratégie d'investissement locatif et ses avantages fiscaux. Les autres obligations du vendeur, diagnostics et pièces à fournir, sont rassemblées dans le guide sur la vente d'une maison et ses obligations.